서울 아파트값이 지속적으로 상승하면서 많은 사람들이 내집마련에 대한 꿈을 포기하고 있다. 하지만 필자는 오히려 지금이 기회라고 생각한다. 왜냐하면 최근 몇 년간 부동산 시장에서는 공급부족 현상이 일어났고, 이는 앞으로도 계속될 전망이기 때문이다. 따라서 우리는 이러한 상황 속에서 어떻게 하면 좋은 투자처를 찾을 수 있을지 알아볼 필요가 있다.
최근 2~3년간 서울 주택시장에서의 공급 부족현상이 발생했는데, 왜 그런걸까요?
가장 큰 원인은 정부의 정책 실패다. 문재인 정부는 출범 이후 줄곧 다주택자들을 투기꾼으로 몰아세우며 각종 규제정책을 펼쳤다. 특히 2017년 8월 2일 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8·2대책)과 2018년 9월 13일 발표한 ‘주택시장 안정대책’(9·13대책) 등 두 차례 대책 모두 수요억제책이었다. 당시 김현미 국토교통부 장관은 “투기세력과의 전쟁”이라며 강한 의지를 드러내기도 했다. 그러나 결과적으로 강남권 재건축 단지 중심으로 과열 양상이 나타나면서 결국 2019년 6월 17일 세 번째 대책인 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(6·17대책)을 내놓아야 했다. 이번엔 대출규제 강화 및 법인투자 차단이라는 카드를 꺼내들었다. 또한 2020년 7월 10일 네 번째 대책인 ‘주택시장 안정 보완대책’(7·10대책)에선 종합부동산세 세율 인상안을 내놓았다. 이로 인해 보유세 부담이 커지면서 거래절벽 현상이 심화됐다. 반면 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 신축아파트 선호도는 더욱 높아졌다. 즉, 기존 재고주택 매물 잠김 현상이 심해지면서 신규공급 물량 감소라는 악순환이 반복되고 있는 것이다.
그렇다면 현재 시점에서 어떤 지역에 투자해야할까요?
현재 서울시 25개 자치구 중 매매가격지수가 100 이상인 곳은 18곳이며, 나머지 11개구는 아직 100 이하 수준이다. 이중에서도 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구 등 19개구의 경우 지난 1년간 상승폭이 두드러졌다. 이를 고려했을 때 향후 미래가치가 높은 지역은 어디일지 살펴볼 필요가 있다.
미래가치가 높은 지역이라면 이미 많이 올랐지 않을까요?
물론 그렇다. 다만 해당 지역 대부분이 그동안 저평가돼 있던 만큼 급격한 상승세를 보였다는 점을 감안하면 이제부터는 본격적인 키맞추기 장세가 펼쳐질 것으로 예상된다. 예컨대 지난해 말 대비 올해 초에만 해도 급등지역이었던 경기 성남시 분당구, 과천시, 광명시, 하남시 등은 단기간 시세가 급등하며 조정대상지역으로 지정되기도 했다. 물론 일부 인기지역의 경우 여전히 강세를 보이고 있지만 전반적으로는 숨고르기 국면에 진입했다는 분석이 지배적이다.
지금 당장이라도 매수해도 될까요?
단기적으로 봤을 때는 불확실성이 존재하지만 중장기적 관점에서 본다면 충분히 매력적인 투자처임은 분명하다. 앞서 살펴본 바와 같이 당분간 입주물량이 크게 증가하기 어려운 데다 저금리 기조가 유지되면서 시중 유동자금이 풍부해지고 있기 때문이다. 더욱이 코로나19 사태로 인한 경제위기 우려감이 다소 완화된다면 국내 증시로의 자금 유입 역시 기대해볼 만하다.