서울에 거주하는 주택자 김모씨는 최근 지방의 주택을 매각하고 1주택자로 전환했다. 현재 평택시에 주택 한 채를 보유하고 있는 그는 이번 기회에 수도권 주택을 매각하고 서울에 아파트를 구입할 계획이다. 김씨는 “다주택자 규제가 지속되는 한 1주택자가 가장 안전한 선택”이라며 “그래서 서울의 '똘똘한 한 채'에 올인하기로 했다”고 말했다.
최근 서울 아파트에 대한 수요가 더욱 집중되는 현상이 두드러지고 있다. 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 아파트 매매 실거래지수를 분석한 결과, 지난 1년 동안 시장 침체에도 불구하고 서울의 아파트 가격은 6.16% 상승했다. 특히, 일부 지역의 매매가는 10% 이상 올랐다. 또한, 올해 들어 50억원 이상의 고가 주택 거래도 급증하고 있다.
전문가들은 문재인 정부 때 도입된 다주택자 규제가 계속 유지되면서 지방의 주택 수요가 서울로 몰리는 현상이 심화되고 있다고 지적한다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “규제의 후유증이 양극화를 더 부추기고 있다”고 우려했다.
서울 아파트 가격 상승과 고가 거래 증가
한국부동산원의 매매 실거래지수 분석에 따르면, 2023년 1분기부터 2024년 1분기까지 강남 4구의 아파트 가격이 크게 올랐다. 서초구는 7.47%, 강남구는 9.42% 상승했으며, 송파와 강동구는 각각 10.35%, 10.18% 상승했다. 반면 인천과 경기는 각각 3.52%, 4.16% 상승에 그쳤다. 지방의 주요 도시에서는 대부분의 지역에서 아파트 값이 하락했다.
서울 아파트 매수 행렬이 이어지면서 고가 거래도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 올해 1~4월 전국에서 50억원 이상 매매 거래는 67건이었으며, 이 중 대부분이 서울과 강남권에 집중되었다. 100억원 이상 초고가 아파트 매매 거래 건수도 지난해 5건에서 올해는 4개월 만에 이미 4건을 넘어섰다.
文정부의 다주택자 규제와 서울 쏠림 현상
문재인 정부는 다주택자를 집중 겨냥한 규제 정책을 다수 도입했다. 2017년 5월 재건축 조합원의 주택 공급 수를 제한하고, 8월에는 규제지역 내 매매 시 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 적용 배제 등의 조치를 발표했다. 2018년에는 다주택자 종부세 중과세율 신설, 주택임대사업자 대출 규제 등을 내놓았다.
이후 2019년과 2020년에도 다주택자를 겨냥한 대책이 이어지면서, 다주택자 규제는 서울 아파트 수요만 늘리며 부작용을 키우게 되었다. 2017년부터 2022년까지 서울 아파트 매매가는 94.15% 상승했으며, 지방 아파트 가격은 19.17% 상승에 그쳤다.
규제 완화의 필요성
현 정부가 규제 완화 정책을 추진하고 있지만, 다주택자 규제는 여전히 큰 변화를 보이지 않고 있다. 이에 따라 다주택자 규제를 완화하고 시장 정상화를 유도하는 새로운 접근이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.
이수옥 국토연구원 연구위원은 “다주택자 규제를 단계적으로 완화하고, 다주택자의 기준을 3주택 이상으로 넓히는 방안을 고려할 필요가 있다”고 강조했다. 고준석 교수도 “주택 수로만 다주택자를 규정하는 것은 시대에 맞지 않는다”고 지적하며, 정책의 패러다임 전환이 필요하다고 덧붙였다.
결국, 다주택자 규제는 서울의 집값 상승과 지방의 주택 시장 침체를 초래했으며, 현 상황을 타개하기 위해서는 규제 완화와 새로운 정책 방향이 필요하다는 지적이 나오고 있다.