불경기라고 하지만 부동산 투자 열기는 식지 않고 있다. 특히나 1인 가구 증가로 인해 소형 오피스텔과 도시형 생활주택 등 수익형 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 또한 정부의 규제 완화 정책으로 아파트 분양시장 역시 호황을 누리고 있다. 이러한 상황 속에서 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 ‘원룸’ 상품들이 주목받고 있다.
오피스텔과 도시형생활주택 중 어떤 게 좋을까요?
도시형생활주택이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 말한다. 이 경우 단지형 연립주택·단지형 다세대주택 및 원룸형 주택으로 구분한다. 반면 오피스텔은 업무시설이며 준주택이다. 따라서 두 가지 모두 주거용도로 사용가능하지만 세금면에서는 차이가 있다. 먼저 취득세 면에서 살펴보면 전용면적 60m2 이하라면 면제되지만 초과시에는 4.6%의 세율이 적용된다. 재산세에서도 면적별로 차등 부과되는데 40m2이하 0.1%, 40~60m2 2만원, 60~85m2 6만원 수준이다. 종합부동산세 대상 여부에서도 차이가 난다. 오피스텔은 종부세 합산대상이지만 도시형생활주택은 제외된다. 다만 양도소득세 부분에서는 큰 차이가 없다. 둘 다 실거래가액 9억원 이하까지는 비과세 혜택을 받을 수 있으며 다주택자 중과 규정(양도차익의 10~30%)도 동일하게 적용된다.
역세권 vs 대학가 어디가 좋을까요?
먼저 역세권이냐 대학가냐 하는 문제는 임차수요 측면에서 접근해야 한다. 공실률 감소 효과로는 역세권이 유리하다. 지하철역 주변은 유동인구가 많아 상권이 발달돼 있고 교통이 편리하기 때문에 직장인과 학생 수요가 풍부하다. 그러나 최근 서울지역 내 공급과잉 현상이 나타나고 있다는 점을 고려하면 무조건 역세권이라는 장점만으로 승부수를 띄우는 것은 위험하다. 오히려 대학가 인근 지역이라면 신축 건물보다는 구축 건물이라도 저렴한 곳을 선택하는 것이 좋다. 실제로 대학교 근처일수록 월세가 저렴하다. 물론 학교와의 거리가 멀수록 보증금과 월세는 올라간다. 그리고 같은 대학가라도 역과의 거리에 따라 선호도가 달라진다. 예컨대 신촌 일대 연세대 앞 대로변 상가건물 월 임대료는 1000만원에 150만원 선이지만 서강대 후문 쪽 이면도로변 상가는 500만원에 70만원 선이다. 결국 입지여건뿐만 아니라 시설물 상태, 옵션사항 등 여러 요소들을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
관리비는 얼마나 나올까요?
일반적으로 계약면적당 5천원 내외다. 전기요금ᆞ수도요금ᆞ가스요금 등 공과금은 개별 사용량만큼 별도 부담하며 인터넷 요금은 대부분 입주자가 별도로 신청해서 사용한다. 주차장 이용 시 유료주차장인지 무료주차장인지 미리 확인해야 한다. 일부 주상복합아파트처럼 기계식 주차장이 설치된 곳은 차량 크기에 따라 주차비가 다를 수 있으므로 사전에 알아둬야 한다.