최근 서울 집값이 심상치 않습니다. 특히나 강남권 아파트들이 폭등하면서 부동산 시장이 들썩이고 있죠. 이 현상과 관련해서 여러가지 의견들이 나오고 있지만 제 개인적인 견해로는 정부의 정책 실패라고 생각합니다. 이번 포스팅에서는 최근 이슈인 '강남집값'에 대해 알아보고자 합니다.
서울 집값이 왜 이렇게 오르는거죠?
일단 첫번째 원인으로는 저금리 기조입니다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 6월 0.25%포인트 금리인하를 단행했습니다. 사상 최저금리죠. 이로 인해 시중 유동성이 풍부해졌고, 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산시장으로 몰리고 있다는 분석입니다. 실제로 은행 예금금리는 1% 수준이지만 주택담보대출 금리는 2% 중반이기 때문에 대출을 받아 집을 사는 사람들이 늘고 있다고 해요. 두번째 원인으로는 공급부족 문제입니다. 문재인 정부 출범 이후 24번의 부동산 대책을 발표했지만 아직까지도 효과를 보지 못하고 있고, 오히려 규제지역 확대 등 풍선효과 부작용만 나타나고 있습니다. 세번째 원인으로는 세금부담 증가입니다. 다주택자에게 징벌적 과세를 부과하겠다는 현 정부의 의지와는 달리 실제 세율은 크게 높지 않은 상황이죠. 하지만 내년부터는 종부세율 인상 및 공시가격 현실화 조치로 보유세 부담이 더욱 커질 전망입니다. 네번째 원인으로는 수요억제정책 한계입니다. 이미 오를만큼 오른 상태에서 각종 규제책들을 내놓다보니 내성이 생긴것이죠. 다섯번째 원인으로는 대선정국 영향입니다. 여야 후보 모두 부동산 안정화를 공약으로 내세우고 있다보니 표심을 잡기 위해 무리수를 두고 있다는 지적이에요. 여섯번째 원인으로는 코로나19 사태 장기화입니다. 경기침체 우려 속에서도 자산가치 상승 기대감이 커지면서 현금 부자들이 대거 유입되고 있다는 분석입니다. 일곱번째 원인으로는 재건축·재개발 규제완화 기대감입니다. 오세훈 서울시장 당선 후 정비사업 규제 완화 기대감이 높아지면서 사업 추진 속도가 빨라질 것이라는 기대감이 커지고 있거든요. 여덟번째 원인으로는 전세난 심화입니다. 임대차보호법 시행 여파로 매물 부족현상이 지속되면서 전셋값이 급등하고 있구요. 아홉번째 원인으로는 패닉바잉(공포매수) 입니다. 초저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 돈이 갈 곳을 잃으면서 빚을 내서라도 내 집 마련에 나서는 ‘패닉바잉’ 현상이 계속되고 있어서 그래요. 열번째 원인으로는 GTX-A노선 개통 호재입니다. 2023년 말 개통 예정인 GTX-A노선 수혜 지역 위주로 집값이 오르고 있네요. 마지막 원인으로는 박원순 서울시장 사망사건입니다. 박 시장 장례식이 마무리 되면서 향후 개발계획 방향성에 대한 관심이 높아지고 있으니까요.
정부대책은 어떤가요?
첫번째 대책은 공공재건축 활성화 방안입니다. 용적률 상향 조정, 층수 제한 완화 등 인센티브를 제공함으로써 민간 참여를 유도한다는 계획이구요. 두번째 대책은 신규택지 발굴입니다. 태릉골프장 부지 활용방안 확정, 용산 캠프킴 미군 반환부지 중 일부 공원 조성 등 총 13곳 이상의 신규 택지를 확보한다고 하네요. 세번째 대책은 도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선입니다. 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도지역 변경 요건 완화 등을 통해 청년층과 신혼부부 대상 소형 평형 위주의 주택공급을 확대하겠다고 밝혔습니다. 네번째 대책은 소규모 정비사업 활성화입니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 개정을 통해 자율주택정비사업에 공기업이 공동시행자로 참여할 수 있도록 하고, 소규모 재개발사업 신설을 통해 노후 주거지 재생을 촉진하기로 했어요. 다섯번째 대책은 신축매입 약정방식 도입입니다. LH 또는 SH가 민간건설사와 매입약정을 체결한 단독주택, 다세대주택 등을 사전에 매수하여 임대주택으로 공급하는 방식이지요. 여섯번째 대책은 비주택 리모델링 공적임대 공급확대입니다. 상가, 오피스 등 건축물 공실상태 해소를 위해 LH가 직접 또는 위탁 운영관리 형태로 다양한 유형의 공간지원리츠를 설립하여 지원키로 했습니다. 일곱번째 대책은 생애최초 특별공급 확대입니다. 민영주택에도 생애최초 특별공급을 적용하고, 국민주택 규모 이하에만 적용되던 소득요건을 완화했어요. 여덟번째 대책은 지분적립형 분양주택 제도도입입니다. 초기자금이 부족한 무주택 실수요자의 내집마련 기회를 확대하기 위해 일정기간 동안 대금을 분할 납부하는 지분적립형 분양주택 제도를 신규 도입했다고 하네요. 아홉번째 대책은 서민·실수요자 소득기준 완화입니다. 투기과열지구 9억원 초과 주택 구입시 담보인정비율(LTV) 강화, 보금자리론 실거주 의무 부여 등 기존규제를 유지하되, 서민·실수요자 배려 차원에서 소득기준을 완화하였습니다. 열번째 대책은 토지거래허가구역 지정입니다. 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하여 투기수요 유입차단 및 거래질서 확립을 도모하고자 했다고 하네요.
부동산 전문가들은 올해 하반기까지는 상승세가 이어지다가 내년 상반기쯤 하락 전환할 것으로 예상하고 있습니다. 과연 이러한 예측이 맞을지 지켜봐야겠습니다.